El Banco de España considera que los controles de precios en el mercado del alquiler atacan de forma directa el problema de las subidas de rentas a corto plazo. No suponen unas enormes cantidades de recursos como crear un parque público. Y ayudan a las familias jóvenes a planificar y tomar decisiones sabiendo que el coste de la vivienda no se disparará.
Sin embargo, en un informe en el que hace el esfuerzo de recopilar toda la evidencia existente a la hora de intentar atajar el encarecimiento del alquiler, señala que este mecanismo también ha provocado “efectos adversos significativos”, sobre todo cuando se ha aplicado de forma prolongada y parcial. El organismo constata que se ha elevado el precio en las zonas aledañas, creando una división entre los que se benefician y los que se quedan fuera.
A medio plazo, se ha terminado reduciendo la oferta de manera que el problema de fondo no se erradica. Se dejan de hacer inversiones en las viviendas, lo que supone un deterioro de la calidad y del distrito. Además, al redirigirse las inversiones hacia otras áreas puede acabar provocando procesos de gentrificación, esto es: barrios en deterioro que se rehabilitan y se vuelven caros expulsando a los que allí residían. Incluso, según advierte el banco, puede causar “una segmentación de la población según sus condiciones económicas”. O sea: también propicia guetos. Hasta puede desincentivar la movilidad laboral al no quererse perder un arrendamiento a precio bajo.
El supervisor español subraya que los alquileres se están disparando en los lugares donde tiende a concentrarse la actividad económica, creando un problema de accesibilidad a la vivienda y limitando el consumo de los hogares jóvenes y con menores recursos. Ante este creciente problema de todas las grandes urbes, ha vuelto el debate sobre qué medidas tomar.
Y el banco hace una exhaustiva recopilación de todas las políticas desarrolladas y los trabajos académicos realizados sobre estas. No da recetas. Simplemente enumera los pros y contras que se han encontrado en la literatura en torno a tres tipos de medidas: controles de precios; oferta pública de alquiler y otras iniciativas fiscales, regulatorias y de urbanismo.
Los controles de precios han existido desde siempre. Con la inflación rampante de los setenta, tomaron de nuevo fuerza congelando las rentas. Pero “sus problemas asociados explican el retroceso de esta política”, apunta el informe. Hasta ahora, que vuelven a estar sobre la mesa. Si bien ya no consisten en congelar precios. Más bien se trata de limitar temporalmente el ritmo de aumento de los alquileres. En Estados Unidos se están fijando por lo general límites superiores a la inflación que permitan al arrendador obtener una rentabilidad.
El acuerdo entre PSOE y Unidas Podemos contempla que se ponga techo a las subidas abusivas del alquiler en zonas tensionadas. Y Alemania parece ahora el caso más cercano —Francia ha intentado ampliar su esquema de controles, pero se lo tumbó la justicia por discriminatorio—. “A pesar de este mecanismo diseñado para limitar el crecimiento de los precios, los problemas de acceso a la vivienda de alquiler persisten en algunas de las ciudades más dinámicas de Alemania”, afirma el documento del supervisor. Por eso, Berlín ha reforzado el sistema recurriendo incluso a la congelación de rentas durante cinco años y endureciendo el control y las sanciones. “Esto contrasta con el menor control efectivo de la regulación aplicada en el conjunto de Alemania, cuyo cumplimiento descansa en el derecho civil y no se encuentra sujeto a un proceso administrativo de cumplimiento y sanción como introduce Berlín”.
O lo que es lo mismo, como destaca el Banco de España, este modelo se enfrenta a serios retos a la hora de ponerlo en marcha, sobre todo de control. Lo cual implica que hay que desarrollar un aparato administrativo para asegurarse de que funciona. En Alemania se ha dado un aumento de la litigiosidad entre inquilinos y arrendadores. “Se requieren sistemas judiciales o de arbitraje eficaces para un correcto funcionamiento del mercado”, concluye la institución que dirige Pablo Hernández de Cos.
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