Los fondos podrán acelerar la recuperación de los créditos fallidos gracias a una resolución que acaba de aprobar la Dirección General de los Registros y del Notariado y que facilita la consecución de una copia de la escritura de dichos créditos «con efectos ejecutivos», es decir, que facilita un acceso rápido a la ejecución, subasta y, llegado el caso, a la adjudicación de dicho activo.
Esta medida permitirá que tanto vendedores como compradores puedan mejorar su situación al adelantar la recuperación de la inversión en estos créditos fallidos entre 12 y 15 meses si están garantizados con una hipoteca.
Tras el gran proceso de reestructuración que ha vivido el sector financiero en los últimos años, la venta de créditos fallidos adolecía de un problema de falta de documentación en una parte importante de los casos por la integración de las entidades, lo que obligaba en muchos de los contratos a establecer un sistema de garantías.
Ante esta situación, el bufete Garrigues mantuvo en marzo una ronda de reuniones con las entidades de servicing más relevantes del mercado español para tratar de impulsar una solución. Estas entidades, que están gestionando la recuperación de 176.000 millones de euros de créditos fallidos, necesitaban que se resolviera un problema que no se estaba dando en otros países europeos para poder facilitar la reducción de este tipo de créditos en los balances de las entidades financieras y que provocaba que las operaciones de venta de este tipo de carteras se estuvieran cerrando «a un precio jurídico más que de mercado», indica el socio de Garrigues, Juan Verdugo.
Este experto en reestructuración de deudas explicó que detectó que no existía una directriz para los notarios sobre la facultad para expedir a favor de los fondos compradores de los créditos fallidos otra copia de la escritura de hipoteca «con efectos ejecutivos».
El despacho entendió que era imprescindible obtener una vía para que el inversor, adquirente del crédito fallido y nuevo acreedor, obtuviera ese tipo de copia. La consulta confirma que los notarios pueden expedir una nueva copia «con efectos ejecutivos» a favor del inversor que adquiere los NPLs (créditos fallidos) garantizados con hipoteca inmobiliaria si antes ese inversor no obtuvo otra. Según la Dirección General del Notariado, esa nueva copia faculta al nuevo acreedor para acceder al procedimiento ágil y privilegiado de ejecución hipotecaria.
Según explica el despacho en una nota para sus clientes, lo que sucedía hasta ahora era que estos inversores, que tras la adquisición de los créditos fallidos se convertían en los nuevos titulares de esos créditos, veían poderosamente obstaculizada su estrategia de recuperación, que se dilataba en el tiempo incluso varios años. Eso se debe a que, muy habitualmente, los inversores no podían localizar ni obtener de la entidad financiera que les transmitía los créditos una copia de la escritura de hipoteca «con efectos ejecutivos», que es la clase de documento que se exige legalmente en España para ejecutar la hipoteca por la vía más ágil y privilegiada.
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