La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, reunida en pleno, ha dictado varias sentencias fijando doctrina sobre la distribución de los gastos hipotecarios, que no incluyen el Impuesto de Actos jurídicos y Documentados. El alto tribunal ha decido que los gastos de notariales y de gestoría de la constitución de la hipoteca se deben repartir a la mitad entre la entidad financiera y el cliente. Además, dice que la cuantía por inscribir la hipoteca en el registro la deberá asumir el banco y la de cancelación el cliente. Y considera que la comisión de apertura en los préstamos hipotecarios no es abusiva. La nueva doctrina del Supremo es parcialmente contraria a nueva ley hipotecaria, que está en trámite parlamentario, y que establecerá que las entidades financieras asuman todos los gastos hipotecarios, salvo la tasación.
Después de la polémica del impuesto de las hipotecas, el Tribunal Supremo ha publicado varias sentencias para intentar zanjar el problema de la distribución de los gastos entre cliente y entidad financiera. Sin embargo, la doctrina fijada hoy choca con la futura ley hipotecaria que se encuentra en tramitación en el Parlamento y que puede entrar en vigor antes de mitad de año. La normativa impulsada por el Gobierno de Sánchez imputa todos los gastos a los bancos, excepto la tasación. Mientras hoy el Supremo ha intentado ser ecuánime con los gastos notariales, de registro y de gestoría.
La Sala de lo Civil se ha pronunciado sobre los efectos de la nulidad de la cláusula que atribuye al prestatario la totalidad de los gastos e impuestos en la constitución hipotecas. Es decir, ha decidido como se tienen que repartir los gastos notariales, los de registro y los de gestoría. Sobre los gastos notariales, la Sala afirma que «la intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario deben distribuirse por mitad».
Esta misma solución ofrece para la escritura de modificación de un préstamo hipotecario, «puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación». Sin embargo, cuando se cancela una hipoteca, «el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que le corresponde este gasto; y las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario deberá abonarlas quien las solicite».
En cuanto al coste del registro de la hipoteca, los magistrados apuntan a que «la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a este al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca». Sin embargo, la inscripción de la cancelación «interesa al prestatario, por lo que a él le corresponde este gasto».
El Supremo también impone el pago a la mitad de los gastos de gestoría. Donde ha dado la razón en su totalidad a la banca ha sido sobre la comisión de apertura de los préstamos hipotecarios. Considera que «no es susceptible de control de contenido, sino exclusivamente de control de transparencia, que considera superado o cumplido» por el sector.
La Sala de lo Civil ha analizado la posible abusividad de la comisión de apertura cuando se contrata una hipoteca. «Tras examinar la normativa sectorial aplicable al caso (tanto la nacional como la de la Unión Europea), el Tribunal Supremo considera que la comisión de apertura no es ajena al precio del préstamo; por el contrario, el interés remuneratorio y la comisión de apertura constituyen sendas partidas del precio del préstamo, en cuanto que son las principales retribuciones que recibe la entidad financiera por conceder el préstamo al prestatario y no corresponden a actuaciones o servicios eventuales», ha explicado en un comunicado.
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